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Non-Performing Loans - ein Markt im Wandel

Noch vor wenigen Jahren war Deutschland ein nahezu weißer Fleck auf der Landkarte des Handels mit Not leidenden Forderungen. Erst der Verkauf von Non-Performing Loans (NPL) durch die Niederschlesische Sparkasse in Görlitz an Lone Star gab den Startschuss zu einer rasanten Entwicklung des deutschen Marktes, der – je nach zugrunde gelegter Studie – zwischen 160 Milliarden Euro und 320 Milliarden Euro umfasst. Anfangs waren es vor allem die Hypotheken- und Retailbanken, die im größeren Stil Forderungspakete am Markt platziert haben. Kurze Zeit später betraten auf Verkäuferseite Landesbanken und Großbanken das Parkett. Die gehandelten Forderungspakete waren teils deutlich größer als eine Milliarde Euro, so dass auf Käuferseite nur potente Investoren mit einem hohen Kapitalstock in Frage kamen. Dieses Segment ist seitdem von amerikanischen Investmentfonds dominiert, die bereits über sehr viel Erfahrung aus gleich gearteten Transaktionen in den USA und in Südostasien verfügen. Deutsche Investoren haben diesen Zug an sich vorbei ziehen lassen. Es sei dahingestellt, ob diese zögerliche Haltung als Verschlafen eines Trends zu deuten ist, oder aber die Renditeerwartungen aus diesem Geschäft deutlich konservativer eingeschätzt wurden als in Übersee.

Mit Markteintritt der Sparkassen und der Genossenschaftsbanken auf der Verkäuferseite werden die gehandelten Volumina des einzelnen Portfolios deutlich kleiner. Oftmals liegen die Nominalwerte der Portfolien im einstelligen und niedrigen zweistelligen Millionenbereich. Portfolien mit einem Nominalvolumen von mehr als 50 Millionen Euro sind eher die Ausnahme. Da diese kleinen und kleinteiligen Portfolien aufgrund ihrer Größe für Hedge-Fonds unattraktiv sind, hat sich auf der Käuferseite ein neues Segment von Forderungskäufern entwickelt. Diese Forderungskäufer haben ihren Ursprung in der Inkassobranche und bieten den Forderungskauf als Komplementärprodukt zu Ihrem Kerngeschäft, dem klassischen außergerichtlichen Forderungseinzug. Einen besonderen Vorteil haben Käufer, die – wie Creditreform – gleichzeitig Inkasso- und Auskunfteigeschäft betreiben und damit im Regelfall das Schuldnerklientel sehr gut kennen. Der Schwerpunkt des Forderungskaufs liegt für diese Investoren bei gekündigten, unbesicherten Darlehensforderungen, die sich im Wesentlichen gegen Konsumenten richten. In diesem boomenden Markt hat sich der Wettbewerb in den letzten 12 Monaten deutlich verschärft und man kann ohne Einschränkung von einem Verkäufermarkt sprechen. Wer überlegt, seine Not leidenden Forderungen in klingende Münze umzuwandeln, ist gut beraten, dieses möglichst in naher Zukunft zu tun.

Absehbare Trendwende

Deutschland durchläuft einen Marktzyklus, den andere Länder bereits hinter sich haben und aus denen bestimmte Muster auch auf den hiesigen Markt übertragbar sind. Aus diesen Marktbeobachtungen lassen sich folgende Thesen ableiten:

• Rückzug von Investoren
  Viele Investoren aus Übersee haben mit Blick auf die vergleichsweise niedrigen Immobilienpreise in Deutschland mit Renditen deutlich jenseits der 20 Prozent gerechnet. Doch diese Rechnung ging oder geht in einigen Fällen nicht auf. Zum einen fehlen im deutschen Markt Abwicklungskapazitäten, um die von den Investoren gesetzten Ziele in dem kurzen Zeitraum von im Regelfall drei Jahren zu erreichen. Zum anderen haben diese Investoren auf eine rasche Trendwende am deutschen Immobilienmarkt gesetzt. Doch die blühenden Landschaften und der konjunkturelle Aufschwung sind bislang Wunschtraum geblieben. So beginnt derzeit eine Phase des Wundenleckens, da einige NPL-Portfolien zu teuer eingekauft wurden und die Renditen dementsprechend hinter den Erwartungen zurück bleiben. Dieses wird für einige Investoren Anlass genug sein, dem deutschen Markt den Rücken zu kehren und sich anderen Märkten – beispielsweise China – zuzuwenden. Der Markt ist global.
  
  
• Trading als Ersatz für Workout
  Die ersten Investoren beginnen bereits, Teile der vor zwei bis drei Jahren erworbenen Forderungspakete wieder am Markt zu platzieren. Dabei macht es durchaus Sinn, gleichartige Forderungen aus verschiedenen NPL-Transaktionen der Vergangenheit zu homogenen Portfolien zusammen zu stellen und am Markt anzubieten. Insbesondere in der jetzigen Phase, in der am Markt hohe Preise für Forderungspakete gezahlt werden, kann der schnelle Euro aus der Weiterveräußerung eine lukrative Alternative zum eigenen Workout darstellen.
  
  
• Das Nominalvolumen der Portfolien wird deutlich sinken
  Die Bestände der Groß- und  Hypothekenbanken sind weitgehend bereinigt. Großtransaktionen im Milliardenbereich werden daher künftig die Ausnahme darstellen. Immer häufiger werden Verkäufer auch bei besicherten Forderungen NPL-Portfolien zusammenstellen, deren Nominalvolumen kaum 300 Millionen Euro übersteigen. Sehr oft wird sich das Forderungsvolumen einer grundpfandrechtlich besicherten Transaktion zwischen 50 Millionen Euro und 100 Millionen Euro bewegen.
  
  
• Die Qualität der Portfolien wird nachlassen
  Da die Großbestände zu weiten Teilen bereinigt sind, wird es künftig immer schwieriger werden, homogene Forderungspakete zu schnüren, die gleichsam eine hohe Forderungs- und Sicherheitenqualität mit sich bringen. Insbesondere im Bereich der Sparkassen und der Genossenschaftsbanken werden naturgemäß heterogene Forderungspakete zusammengestellt werden, um eine für Investoren interessante Größenordnung zu erreichen. Gemischte Portfolien aus besicherten und unbesicherten Forderungen werden immer häufiger ihre Käufer suchen.
  Ein zweiter Aspekt sind die Sekundärtransaktionen von einem Investor zum nächsten. Man darf dabei nicht aus den Augen verlieren, dass der erste Investor die Filetstücke aus dem Portfolio bereits selbst verwertet hat und nur noch schwer verwertbare Forderungen anbieten wird.
  

Herausforderungen an die Forderungsverkäufer

Es ist absehbar, dass die Marktpreise in einem bis zwei Jahren wieder deutlich sinken werden. Dieses hängt mit dem Rückzug einiger Investoren und der Rückbesinnung der verbleibenden Forderungskäufer auf eine angemessene Rendite für ihr Risikokapital zusammen. Zudem müssen die Investoren ihre Transaktionskosten künftig auf kleinere Portfolien umlegen.

Den Verkäufern von NPL’s kommt künftig verstärkt die Aufgabe zu, möglichst homogene Forderungspakete zu schnüren. Dabei wird es zwangsläufig zu einem Zusammenwirken von mehreren Verkäufern kommen. Denkbar ist beispielsweise die Bündelung von gleichartigen Forderungen verschiedener Sparkassen. Problematisch wird neben rechtlichen Detailfragen vor allem die gerechte Aufteilung des Kaufpreises auf die verschiedenen Institute sein. Für eine erfolgreiche Transaktion muss hierüber bereits im Vorfeld Einvernehmen bestehen, wobei externe Berater die Funktion von Mediatoren übernehmen können.

Ferner kommt der Bieterauswahl eine größere Rolle zu. Insbesondere bei heterogenen Forderungspaketen sollte der Käufer in der Lage sein, das Workout für das gesamte Portfolio darstellen zu können; anderenfalls muss man als Verkäufer entsprechende Kaufpreisabschläge in Kauf nehmen. Hierbei bietet Creditreform den Service einer kostenlosen, ergebnisoffenen Beratung sowie die Möglichkeit, sowohl homogene wie heterogene Forderungspakete zu bewerten und an Creditreform zu verkaufen. Hierfür hat Creditreform eigens einen Fonds aufgelegt, der mit einem Kapital in 3-stelliger Millionenhöhe ausgestattet ist.

Zum Autor

Udo Brückner ist Geschäftsführer der CPM Creditreform Portfolio Management GmbH.

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